Переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника

Если вы стали счастливым обладателем собственной квартиры, ваша радость может омрачиться долгами по коммунальным услугам, которые остались от предыдущего собственника. Такие обязательства не получится обойти, и коммунальные службы потребуют выплаты всего долга в любом случае, поэтому стоит рассмотреть эту проблему подробно и найти оптимальный выход из сложившейся ситуации.

Что важно понимать в ситуации с долгами

Чтобы разобрать этот вопрос досконально, начнем с изучения правовой основы финансового обязательства. Для детального анализа нам понадобятся только отдельные статьи кодекса, в которых рассматривается вопрос передачи долга по коммунальным услугам. Обратите внимание на следующие статьи:

• Статья 30. Здесь говорится о том, что любой собственник жилья отвечает за содержание квартиры и несет за нее ответственность.
• Статья 153. Кодекс устанавливает обязанность каждого собственника выплачивать коммунальные услуги – в эту категорию выплат относят счета за отопление, квартплату, счета за газ, электроснабжение и воду.
• Статья 223. В Гражданском кодексе есть статья, по которой право собственности становится реальным фактом только в тот момент, когда нынешний владелец передает это право новому собственнику. Под этим длинным термином имеется в виду, что вы становитесь собственником только после подписания договора купли-продажи в результате наследования или дарения.
• Статья 158. Возвращаясь к Жилищному кодексу, в одной из статей мы находим информацию о том, что обязательство по оплате капитального ремонта переходит от бывшего владельца к нынешнему. Иными словами, если за квартирой числится задолженность по капитальному ремонту, вам придется ее выплатить.

Если внимательно прочитать Жилищный кодекс РФ, можно уяснить одну простую вещь – коммунальные долги не переходят от старого собственника к новому. С одной стороны, такая информация даст вздохнуть с облегчением, но стоит рассмотреть эту ситуацию под другим углом. Одна из статей содержит сведения о том, что недоимки могут начисляться на нового владельца, если он дает на это свое согласие. Резюмируя выдержки из кодекса и опираясь на реальный юридический опыт, можно сказать, что новый собственник не обязан выплачивать долги бывшего собственника. Как правило, такие задолженности оформляются именно на собственника и не закрепляются за квартирой, поэтому обязательства по выплате не передаются автоматически.

Когда вы подписываете договор купли-продажи жилья, в тексте присутствует такой пункт, и в момент подписания этого документа вы даете свое согласие на определенные финансовые обязательства. Можно внимательно прочитать договор перед подписанием и обговорить этот момент, но большинство покупателей редко обращают внимание на текст документа.

Помимо коммунальных платежей, каждый владелец квартиры должен вносить определенную сумму за капитальный ремонт. Это условие прописано в законодательстве и существует с 2013 года. Выплаты передаются по наследству новому владельцу автоматически, что также указывается в тексте кодекса. Службы, отвечающие за коммунальные услуги, могут требовать погашения всей задолженности с нового владельца квартиры, что, с одной стороны, противоречит законодательству. В реальности все намного сложнее, и с этим вопросом придется разбираться досконально.

С юридической точки зрения ответственность за содержание имущества наступает в тот момент, когда новый владелец оформляет право собственности в официальном порядке. С этой даты он обязан оплачивать все коммунальные услуги, оказанные управляющей компанией на содержание данной квартиры. Таким образом, задолженность, которая образовалась до момента перехода права собственности, закрепляется за предыдущим владельцем, и новый собственник не обязан ее выплачивать. Некоторые коммунальные услуги оплачиваются по счетчикам, поэтому вы можете снять показания в день оформления права собственности и точно определить, с какой даты вы обязаны вносить плату за объем предоставленного газа, воды или электричества.

Имеет ли право новый собственник игнорировать требования коммунальных хозяйств

В большинстве случаев коммунальные хозяйства угрожают новым владельцам и требуют выплатить всю задолженность, опираясь на Жилищный кодекс РФ. Хотя в этом документе четко прописано, что новый собственник должен оплатить только долг за капитальный ремонт и выплатить другие задолженности только в случае добровольного согласия.

Если вы задумались над этим вопросом еще на этапе подписания договора купли-продажи, можно отказаться от выплат по другим счетам от коммунальных хозяйств. В договоре должно быть четко прописан тот факт, что вы не берете на себя дополнительные финансовые обязательства. Если коммунальное хозяйство обратится в суд, закон будет на вашей стороне. В этом случае все долги становятся проблемой поставщика услуг, так как задолженность числится на личном счете бывшего владельца.

Наилучшим выходом из такой ситуации станет обращение в саму контору в письменном виде, в котором вы отказываетесь выплачивать «чужие» долги. В качестве доказательства правомерности своего действия можно приложить копию договора купли-продажи. Конечно, стоит приготовиться к тому, что поставщик так просто не откажется от возможности получить свои деньги. Последуют угрозы и принуждения, но данные требования будут незаконны, так как задолженность остается на счету бывшего собственника. Можно попытаться найти бывшего владельца и передать ему все требования поставщика услуг, но вы не обязаны этого делать. Если вы хотите избежать подобных проблем после покупки квартиры, стоит обговорить условия погашения задолженности с продавцом квартиры и проверить самостоятельно наличие долгов.

Если вы стали владельцем новой квартиры, нужно продумать не только стиль интерьера, но и позаботиться о документальном оформлении всех нюансов. Вот простая инструкция, которой нужно следовать во избежание проблем с управляющими компаниями:

1. Обратиться в Единый расчетный центр, чтобы получить справку о задолженности, если таковая имеется.
2. Отнести заявление в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет, оформленный на ваше имя – это действие нужно совершить независимо от того, имеется задолженность или нет.
3. Подписать договор с управляющей компанией на обслуживание дома.
4. Посетить другие учреждения, которые отвечают за подачу газа, воды или электричества, чтобы заключить с ними новые договора.
5. Сверить реальные показания счетчиков с теми, которые указываются в документах, и уточнить все данные на момент оформления права собственности.
6. Если данные не совпадают, обратиться в управляющую компанию для перерасчета.

Некоторые управляющие компании понимают, что законодательство на стороне нового владельца и принудить силой выплачивать чужие долги не получится. В том случае, когда вы берете на себя обязательства по выплате долга старого владельца, можно заключить договор, в котором будут прописаны условия полного погашения задолженности. Если вы решили заключать подобное соглашение, проверьте все указанные суммы и реквизиты сторон. Заключение дополнительного соглашения по выплате задолженности – это распространенная практика, но условия полного погашения могут быть разными и зависят от политики управляющей компании.

Как проверить квартиру перед покупкой

Большинство современных покупателей уверены в том, что достаточно обратиться в риелторское агентство и довериться профессиональным специалистам. И в этом случае не стоит полагаться на работу другого человека, ведь вы не сможете предъявить претензий сотруднику компании после заключения договора. Определить проблемное жилье с первого взгляда практически невозможно, многие собственники скрывают правду о наличии задолженностей, чтобы не опускать цену на квартиру и переложить ответственность за собственные проступки на чужого человека.

Если мы заговорили о том, что нужно проверять в квартире перед покупкой, предлагаем изучить подробную инструкцию и следовать этим простым правилам:

• Не стоит верить устным заверениям. Продавец может уверять вас в том, что за квартирой нет долгов и проблем с коммунальными хозяйствами у вас не будет. Верить простым устным заявлениям нельзя, поэтому следует попросить предоставить бумагу об отсутствии задолженности.
• Проверяем справку от ТСЖ. Документ об отсутствии долгов выдает ТСЖ или ЕИРЦ, но данная справка имеет ограниченный срок действия – до 10 дней. Проверьте дату выдачи справки, чтобы убедиться в добросовестности продавца.
• Узнайте информацию самостоятельно. Можно проверить наличие задолженностей самостоятельно по интернету. Зная адрес приобретаемой квартиры, вы получите точную информацию о наличии долгов за квартирой.
• Проверяем сайт ФССП. Если задолженность достигла критического уровня, информация об этом появится на сайте ФССП. Такие ситуации можно считать наиболее опасными, так как долг, отраженный в системе судебных приставов, грозит перерасти в арест имущества.

После покупки квартиры не стоит расслабляться, так как теперь вам предстоит заключить новый договор с поставщиком коммунальных услуг. Подача заявления на подготовку такого документа является обязанностью покупателя, так что игнорировать этот факт нельзя. Во время заключения договора обязательно запишите реальные показания счетчиков, чтобы у вас было, чем подкрепить свою позицию. Показания должны быть отражены в акте приема-передачи в день покупки жилья. Кстати, в современном мире посещать все учреждения для перезаключения договора самостоятельно не обязательно. Вы можете выслать извещение в компанию поставщика услуг заказным письмом.

Рекомендуем внимательно проверить квартиру перед покупкой, посетив несколько разных сервисов. Про официальный сайт судебных приставов мы уже писали, но, помимо этого портала, стоит посетить официальный сайт управляющей компании или провести некоторое время на сайте ЖКХ. Кстати, информацию по задолженностям можно посмотреть в банкоматах или обратиться в Центр координации недвижимости, консультанты которого помогут проверить квартиру. В качестве еще одной меры можно попросить нынешнего владельца квартиры предоставить все платежные документы, в которых вы можете проверить последние даты оплаты и показатели счетчиков.

Существует несколько категорий коммунальных выплат, которые являются финансовым обременением собственника жилья:

• плата за услуги по управлению многоквартирного дома;
• взносы за проведение капитального ремонта;
• оплата коммунальных услуг.

Если за квартирой числится задолженность, данное обстоятельство не помешает ее продаже. По этой причине многие владельцы квартир обнаруживают неприятность после того, как заключен договор купли-продажи. Управляющие компании могут быть довольно настойчивыми, когда вопрос касается выплаты задолженностей, поэтому новые собственники нередко сталкиваются с моральным давлением и угрозами.

Одна из самых распространенных угроз – это отказ прописывать нового владельца в квартире. Сотрудники ТСЖ могут отказаться принимать паспорта и прописывать нового собственника, пока не будут выплачены все задолженности по коммунальным услугам. Подобные действия работников управляющей компании являются грубым нарушением законодательства, так что вы можете зарегистрировать прописку в территориальном отделении МВД. Вам остается только сняться с регистрации по старому месту прописки, затем обратиться в учреждение по новому адресу и прописаться там.

Что делать, если обнаружена задолженность

Если на этапе заключения договора была обнаружена задолженность, нужно сразу же поднимать этот вопрос и обсудить все с нынешним владельцем квартиры. Данную ситуацию можно разрешить несколько путями:

• Можно выдать владельцу квартиры деньги на погашение задолженности в счет стоимости квартиры. Вы можете договориться, что авансовая часть оплаты выдается продавцу для того, чтобы выплатить все задолженности. Необходимо оформить все документально и подписать нотариальное соглашение с указанием суммы авансового платежа.
• Скидка со стоимости квартиры в счет оплаты задолженностей. Если вы обнаружили задолженность, можно договориться с владельцем о скидке на квартире в счет погашения долгов. Эту договоренность также следует подкрепить нотариальным соглашением.
• Расторжение сделки. В большинстве случаев, когда владелец умалчивает о наличии задолженностей, он пытается скрыть этот факт до последнего. К тому же обычно такие ситуации происходят, когда за квартирой числятся большие суммы. Тогда проще всего расторгнуть договор и поискать новую квартиру.

Решить проблему с задолженностями на этапе оформления договора можно простыми способами, так что все зависит от сознательности владельца.

Бывает и так, что вы узнаете о долгах после веселого заселения на новое место. В этой ситуации можно поступить следующим образом:

• Обращение в ТСЖ. После оформления права собственности обратитесь в управляющую компанию с просьбой открыть новый лицевой счет. Во время такого обращения полезно иметь при себе документ с указанием реальных показателей счетчиков на момент передачи права собственности. В ТСЖ вам должны открыть новый лицевой счет, который уже будет зарегистрирован на вас лично.
• Юридическая аргументация. Если за квартирой числится задолженность, ТСЖ попытается отказать вам в открытии нового счета. Компаниям невыгодно перерегистрировать договор, так как в этом случае задолженность становится их проблемой, и вернуть свои деньги они смогут только при обращении к бывшему собственнику. Итак, вам отказали в открытии счета – что делать? Напомните сотрудникам управляющей компании о статье 153 Жилищного кодекса РФ, про которую мы упомянули выше. Право собственности уже перешло к вам, поэтому компаниям не может отказать вам в открытии нового лицевого счета.
• Споры и судебная тяжба. Управляющая компания – это не та контора, сотрудников которой можно легко запугать одним упоминанием Жилищного кодекса. Следующей мерой станет письменное обращение к руководителю организации, в котором вы повторяете свою просьбу и вновь ссылаетесь на известную вам статью. Обязательно приложите к этому обращению договор купли-продажи или дарственную – эти документы подтверждают ваше право собственности. Крайней мерой станет обращение в суд, но относить заявление в эту инстанцию следует после получения письменного отказа от руководителя управляющей компании.

Стоит отметить, что задолженность по коммунальным услугам является не обременением нового собственника, а проблемой поставщика услуг. Управляющая компания не может требовать оплаты долга или угрожать санкциями новому владельцу, так как подобные действия противоречат законодательству. Конечно, сотрудникам ТСЖ выгоднее надавить на нового собственника, который выплатит все долги, чем искать старого владельца, но в данной ситуации правда на вашей стороне.

Если компания каким-то образом пытается на вас надавить, можно смело обращаться в вышестоящие органы. В первую очередь, вам необходимо получить письменный отказ в просьбе оформить новый лицевой счет на ваше имя от управляющей компании. С этой бумагой можно отправиться в Жилищную инспекцию – этот орган призван контролировать действия управляющих компаний и следить за выполнением всех статей Жилищного кодекса. Вы можете смело написать жалобу на управляющую компанию и призвать инспекцию наложить на ТСЖ административное взыскание.

Эта мера не всегда срабатывает, так что отправляемся дальше. Следующим органом для подачи жалобы станет Роспотребнадзор. Это учреждение отвечает за качество услуг, которые оказываются населению и рассматривает обращения разного типа. Вы можете обратиться в этот орган, так как ваши права были нарушены управляющей компанией, и вы можете рассчитывать на помощь от контрольной инспекции. Последней инстанцией остается суд, так что следует приготовиться к длительной тяжбе и найти квалифицированного юриста.

Как избавиться от долгов, про которые вы не знали

Не все знают, что наличие задолженности нужно проверять до того, как вы подписали договор купли-продажи, поэтому вы легко можно оказаться в сложной ситуации. Если коммунальные хозяйства начинают на вас давить и угрожать судом, стоит разобраться с ситуацией с юридической точки зрения и рассмотреть все аспекты проблемы. Конечно, требования коммунальщиков в большинстве случаев незаконны, но никто не отменяет морального давления на нового собственника.

Вы можете снизить градус агрессии и разрешить конфликт мирным путем, но для этого придется постараться. Сначала запросите коммунальные хозяйства открыть новые лицевые счета, зарегистрированные на вас, и известите их о том, что собственник квартиры поменялся. При обращении следует иметь с собой полный пакет документов и подготовить не только договор купли-продажи, но акт приема-передачи. Если коммунальщики отказываются открывать новый счет и настаивают на оплате задолженностей, вы можете обратиться в суд. В данной ситуации суд будет на вашей стороне, и ТСЖ не вправе отказывать в открытии лицевого счета.

В том случае, когда задолженность касается выплат за капитальный ремонт, законодательство поддерживает право муниципальных контор требовать оплаты задолженностей. Это прописано в Жилищном кодексе, и отказаться от такого наследства вы не сможете.

Оптимальный выход избежать подобной неприятности – это проявить максимум внимания при оформлении договора и проследить за тем, чтобы вместе с новой квартирой вам не достались долги от предыдущих хозяев.