Покупаем квартиру самостоятельно: на что обратить внимание

При покупке недвижимости можно обойтись без посредника и общаться напрямую с продавцом, ведь когда-то наши родители вполне справлялись без участия риелторских агентств. Такой способ приобретения новой квартиры выгоден, так как не придется оплачивать услуги специалиста по оформлению и поиску, но более опасен. Мы расскажем, как заключить сделку с минимальными рисками и сэкономить значительную сумму, заключая договор напрямую с предыдущим владельцем. Предлагаем рассмотреть несколько ситуаций, в которых следует проявить осторожность и проверить все сведения.

Покупка квартиры, когда нет согласия одного из супругов

Если вы присмотрели квартиру, которую продает один из супругов, не стоит верить словам продавца. Вам могут продемонстрировать свидетельство о разводе, которое должно подтвердить отсутствие претензий с другой стороны. Жилье пришлось вам по душе и вы сразу оформили покупку, но уже через год оказались в центре судебного процесса. Бывшая супруга или супруг подают в суд, требуя вернуть часть недвижимости, и чаще всего такое требование законно и будет удовлетворено. По законодательству бывший супруг может подать на раздел собственности через три года после того, как появились сведения о продаже имущества. В итоге разбирательства ваша сделка будет признана недоступной, и жилье придется освободить. Возникает закономерный вопрос, как вернуть свои деньги? Добровольно вам вряд ли вернут всю сумму за квартиру, так что придется обращаться в суд и проходить через еще один судебный процесс.

Чтобы не оказаться в такой ситуации, советуем придерживаться простой инструкции:

• Выясняем, может ли бывшая супруга или супруг претендовать на недвижимость. Квартиру можно продать только в том случае, когда у жены или мужа нет прав на данное имущество. Этот факт подтверждается официальными документами – брачный контракт, дарственная на имя второго партнера и право на наследство. В брачном контракте четко прописано, что у супруги нет права претендовать на имущество. Дарственная или документ с правом наследования должны содержать точный факт того, что нынешний владелец имеет право продать недвижимость без согласия второй стороны. Иногда собственность приватизируется после получения наследства, когда пара уже состоит в браке. В этом случае супруг или супруга должны написать официальный отказ – этот документ хранится в базе Росреестра, и можно получить копию отказа по запросу.
• Узнаем, было ли имущество куплено после заключения брака. Один из самых спорных моментов – это совместно купленное имущество, поэтому проверьте свидетельство о разводе и соотнесите даты, указанные в выписке ЕГРН.
• Изучите решение о разделе имущества. Можно попросить решение суда о разделе имущества и проверить, принадлежит ли недвижимость продавцу.
• Получите согласие на совершение сделки. Самый надежный вариант – это получить нотариальное согласие супруги или супруга на продажу жилья.

Стоит проявить осторожность и внимательно проверить все документы, чтобы позже не пришлось сожалеть о потраченных деньгах. Вы сможете провести небольшое расследование, используя стандартные документы, но нужно внимательно изучить все даты. Внимательно изучите выписку из ЕГРН, вас должна заинтересовать дата оформления свидетельства о праве собственности. Теперь пролистайте паспорт, проверив даты развода и заключения брака. Если квартира куплена до брака, нужно получить лишь согласие у второй стороны на продажу. В том случае, когда пара разведена, ситуация усложняется, и нужно проверить несколько дополнительных документов. Можно узнать, когда был выдан паспорт, так как в новом документе не проставляются штампы о браке и разводе. Если владелец не скрывает факта развода, просмотрите решение суда о разделе имущества. В этом документе подробно перечисляется список всей недвижимости, так что вы легко найдете здесь квартиру, которая вас интересует. Оптимальным решением станет получение нотариального согласия у второй стороны, которое будет подтверждать отсутствие претензий у бывших супругов на данную собственность. Такой документ обойдется в несколько тысяч, и вы потратите минимум времени в нотариальной конторе, так что пренебрегать этим способом не стоит.

Может показаться, что с квартирой, купленной до брака, таких проблем не возникнет, но известны случаи, когда покупка такой недвижимости подвергалась сомнению. Если второй партнер вкладывал свои деньги в ремонт или имущество было куплено в кредит, суд может встать на сторону истца, и квартиру придется освободить. В таких случаях рекомендуем получить нотариальное согласие на продажу квартиры, чтобы у вас было документальное подтверждение отсутствия любых претензий.

Обычный человек, не знакомый с юридическими тонкостями, может легко упустить разные мелочи, и подобная невнимательность нередко становится причиной настоящей катастрофы. Если что-то вызывает сомнение, лучше обратиться к опытному риелтору, который проверит все данные о квартире и выяснит подоплеку заключаемой сделки.

Как покупать квартиру, на которую оформлена ипотека

Если вы собираетесь приобрести недвижимость, которая была оформлена в ипотеку, следует проверить договор с банком и чеки об оплате. Если вы решили не проверять документы дальше и сразу передали всю сумму продавцу, в Росреестре вас может ждать неприятное открытие. Квартиру, которая находится в залоге, нельзя продавать без согласия банка, и такая сделка будет признана недействительной. При покупке ипотечной квартиры рекомендуем действовать следующим образом:

• вы можете самостоятельно выплатить весь долг банку, согласовав решение с нынешним владельцем;
• можно оформить кредит в банке, чтобы перекрыть обременение по заключенной сделке;
• с согласия банка можно оформить кредит в банке, где был заключен ипотечный договор.

Обезопасить сделку с такой недвижимость можно простым способом – проверяйте все документы, которые будут подтверждать право владельца на продажу квартиры. Сначала следует просмотреть документы на недвижимость – в предоставленных свидетельствах не должно быть отметок о наличии ограничения права собственности. Квартиру, за которую еще выплачивается ипотека, нельзя продавать, так как она находится под обременением, и сначала необходимо снять запрет на продажу.

Передавать деньги за квартиру до проверки всех документов нельзя – это общепризнанное правило. Вся сумма переводится только после перерегистрации права собственности, когда будут проверены все документы и вы будете точно уверены в безопасности сделки.

Покупка ипотечной квартиры – это одна из самых сложных категорий сделок в недвижимости. Во-первых, переоформить квартиру на другого человека можно только при наличии согласия банка, где заключен договор на ипотеку. Если при оформлении ипотеки использовался материнский капитал, дети имеют право собственности в квартире, и им выделяют доли. Такая собственность может продаваться только в том случае, если органы опеки дадут на это свое разрешение.

Покупка квартиры, полученной в наследство

Недвижимость, полученная в наследство, доступна к продаже без ограничений, но в такой ситуации всегда возникает опасность появления второго наследника. Как правило, суд встает на сторону наследника, и сделка будет признана недействительной. Перед заключением договора и передачей денег важно проверить выписку из ЕГРН, в которой не должно присутствовать отметок об ограничении прав собственности. Только после предоставления такого документа можно заключать сделку и передавать деньги владельцу.

Владелец собственности – пожилой человек

Приобретать квартиру, которая принадлежит пожилому человеку, всегда опасно. После заключения сделки родственники бывшего владельца могут предоставить справку об опекунстве, которая подтверждает недееспособность пожилого человека, и подписанные им документы считаются недействительными. Кстати, недееспособным можно признать не только пенсионера, но и человека в любом возрасте по состоянию здоровья. Бывают ситуации, когда пожилого признают недееспособным после заключения сделки. Например, родственники владельца могут обратиться в суд после его смерти и доказать, что он был недееспособным на момент подписания документа.

Один из способов обезопасить себя при заключении такой сделки – это оформить страховку титула. Подобные услуги предоставляют страховые компании, и в случае, если родственники бывшего владельца захотят оспорить сделку, страховка покроет ваши расходы и ущерб.

При заключении сделки с пожилым человеком важно выполнить несколько важных действий:

• Проверьте дееспособность владельца квартиры. Сначала нужно посетить психоневрологический диспансер и получить справку о том, что собственник не стоит на учете. Кстати, такой документ дадут только в личном присутствии владельца.
• Посетите орган попечительства. Нынешний владелец должен взять справку, что он не находится под опекой и вправе принимать все решения самостоятельно.
• Заверение договора у нотариуса. Вместо справки об отсутствии опеки можно заверить договор купли-продажи у нотариуса. Нотариальная контора вправе провести проверки самостоятельно, но за такую услугу придется доплатить.

Если пенсионер находится под опекой, договор оформляется с опекуном. В этом случае опекун должен предоставить согласие от органов опеки о продаже недвижимости. При заключении такого договора лучше подстраховаться и обратиться к квалифицированному специалисту, который возьмет на себя подготовку документального сопровождения. Как правило, грамотные и опытные риелторы не раз встречались с подобными ситуациями, поэтому им прекрасно известна процедура оформления покупки у пожилого человека.

В квартире прописаны другие люди

Покупать квартиру, в которой прописаны другие люди, небезопасно. После заключения сделки человек, прописанный в купленной квартире, о котором вы ничего не знали, может воспользоваться своим правом проживать в месте прописки. Отказать ему вы не сможете, так как он зарегистрирован по этому адресу. Права собственности на недвижимость у него нет, но он может жить в квартире, что может стать для вас настоящей проблемой.

Чтобы не оказаться в ситуации, когда придется делить недвижимость с незнакомыми людьми, проведите собственное расследование. Сначала необходимо узнать, кто прописан по данному адресу. Для этого вам понадобится архивная справка по месту жительства, которую можно получить в управляющей компании, паспортном столе или на сервисе Госуслуги. В этом документе будут перечислены все, кто прописан в квартире, и вы получите исчерпывающие данные о будущей собственности. Справка содержит данные не только о том, кто прописан на постоянной основе, но и о тех жильцах, которые зарегистрированы временно. Этот факт очень важен, так как человек с временной регистрацией может восстановить прописку по данному адресу. В том случае, когда вас останавливает только наличие временно прописанных, попросите продавца снять с учета всех зарегистрированных.

Долги по капитальному ремонту

При покупке квартиры в обход агентства может возникнуть и такая проблема, что вам придется выплачивать долги бывшего владельца за коммунальные услуги. Недвижимости вы не лишитесь, но вот оплачивать долг в судебном порядке придется. Можно обратиться в суд, чтобы избежать выплат, но такие дела рассматриваются долго, и придется потратиться на квалифицированного адвоката. По жилищному кодексу долги по квартплате переносятся не в полном объеме, только плата за капитальный ремонт остается в качестве задолженности на квартире. Это устанавливает статья 153 жилищного кодекса, поэтому оплачивать другие долги вам не придется.

Избежать этой неприятности можно одним простым решением – попросите собственника квартиры предоставить справку об отсутствии долгов. Документ берется владельцем в управляющей компании, и в нем перечислены все долги, которые «висят» на данной квартире. Если вы обнаружили, что собственник задолжал коммунальным службам, можно договориться с нынешним владельцем о выплате задолженности самостоятельно в качестве дополнительной скидки.

Продажа квартиры по доверенности

Довольно часто встречаются предложения, где собственник продает квартиру по доверенности. Если не проверить все документы, может получиться так, что после покупки имущества вы лишитесь квартиры. Настоящий собственник может подать в суд и доказать, что предоставленная доверенность подписана не им, и заключенная сделка не имеет силы. Если ему это удастся, вы останетесь без квартиры и без денег. Такие случаи мошенничества встречаются часто, и в подобной ситуации оказалось немало человек. Проживать в квартире вы не можете, так как по закону она вам не принадлежит, но денег за недвижимость не увидите.

При покупке квартиры по доверенности советуем воспользоваться следующей инструкцией:

• Проверка действительности доверенности. В государственном реестре можно просмотреть информацию о доверенности и проверить наличие этого документа в общей базе.
• Проверка нотариуса. Обратите внимание на нотариуса, который подписал доверенность. Существует общий реестр нотариусов, в котором перечислены все действующие конторы.
• Получите выписку из ЕГРН. Попросите собственника предоставить выписку из ЕГРН, в которой будет указано, что на квартиру не наложены ограничения права собственности. Если на имущество наложен арест, эта информация будет указана в выписке, что должно вас насторожить.

Тщательная проверка всех документов не станет надежным гарантом того, что сделка будет признана действительной. Мошенники могут использовать разные схемы, чтобы ввести покупателей в заблуждение, и судебная история сделок с недвижимостью знает множество реальных ситуаций, когда люди теряли и квартиру, и деньги. Безопаснее всего привлечь специалиста со стороны, чтобы защитить себя от возможных опасностей.

Например, квалифицированный риелтор прекрасно знаком со жилищным кодексом и хорошо разбирается в юридических тонкостях оформления сделки купли-продажи. Если вы обращаетесь в агентство, специалист берет на себя проверку всех документов, и вы будете защищены от мошеннических действий.

Как себя вести, если покупаете квартиру через риелтора

Покупка квартиры – это серьезные финансовые траты, поэтому, когда за оформление сделки отвечает риелтор, тоже нужно оставаться осторожным. Надежнее получить все документы самостоятельно и застраховать себя от любых угроз, чтобы спокойно обживать новое жилье.

Если покупаете квартиру у одного из супругов, стоит потратить время на получение нотариального согласия у второго супруга. В этом случае вам не придется встречаться в суде после заключения сделки, так как согласие на продажу у вас будет на руках.

Квартиры, полученные в наследство, следует проверить на наличие обременений. Получение такого документа не отнимет много времени, но вы будете точно уверены в том, что после заключения сделки не появится еще один наследник.

К недвижимости, которая продается по доверенности, следует относиться с особой осторожностью. Проверьте реестр доверенностей и найдите государственный номер документа, присмотритесь к нотариусу и проверьте контору в федеральном реестре – только после этих действий можно обсуждать покупку недвижимости.

Ипотечные квартиры можно покупать только после снятия обременения, чтобы банк не высказывал претензий после заключения сделки. Нынешний владелец может не выплачивать ипотеку, что подвергает вас опасности лишиться собственности в пользу банка. Но и в том случае, когда все платежи вносились вовремя, сделку купли-продажи можно заключить только после получения согласия банка.

В любой ситуации проверьте наличие зарегистрированных людей в квартире, чтобы позже не пришлось жить в одной комнате с чужим человеком. Устранить такую проблему сложнее всего, так как суд всегда встает на сторону прописанного человека и полностью удовлетворяет его требование.

Не лишним будет проверить дееспособность нынешнего владельца, если у вас возникли сомнения или вы собираетесь купить квартиру у пожилого человека. Можно обсудить этот вопрос с родственником пожилого владельца и вместе собрать все документы, чтобы позже не возникло проблем, и вы не оказались в зале суда.

На последнем этапе советуем проверить наличие долгов по коммунальным платежам. Будет неприятно выяснить, что нынешний владелец квартиры не платил по коммунальным услугам несколько месяцев. Избежать выплаты после переоформления собственности вы не сможете, и такая квартира обойдется дороже за счет имеющегося долга.

Если вы обратились к грамотному риелтору, специалист изучит с вами все документы на квартиру и обезопасит от любых неприятностей. Оплачивая услуги такого специалиста, вы защищаете себя от возможных расходов в будущем и можете спокойно обживать новую квартиру.